Taxatie en grondwaarde voor erfpacht
Erfpacht is het recht om een stuk grond van een ander te gebruiken. Daarvoor betaalt de erfpachter een prijs: de waarde van de grond.
De grondwaarde wordt vastgesteld door een taxateur op basis van de ligging, wat er op de grond mag worden gebouwd en de marktprijzen. De gemeente stelt op basis van deze grondwaarde de hoogte van het te betalen bedrag of de canon vast.
Externe taxateurs stellen de nieuwe grondwaarde vast met een taxatie-instructie, die de gemeente samen met de Haagse makelaardij heeft opgesteld.
Taxeren grondwaarde
Een taxateur bepaalt in opdracht van de gemeente de waarde van de grond aan de hand van de taxatie-instructie en zijn kennis van de woningmarkt. De makelaars die in opdracht van de gemeente taxeren zijn onafhankelijk. Zij werken zelfstandig en zijn lid van een beroepsorganisatie.
De waarde van een huis bestaat uit de waarde van de grond en de waarde van de opstal. De grond en de opstal zijn niet afzonderlijk te verkopen. De grond vormt dus een deel van de waarde van uw huis. De makelaar taxeert de waarde van uw erfpachtgrond, alsof het gaat om een onbebouwd stuk grond. Daarop mag gebouwd worden volgens de bepalingen in het bestemmingsplan en volgens de bepalingen van het erfpachtrecht.
Rekenvoorbeeld 1
In een appartementengebouw hebben 4 benedenwoningen een tuin. De erfpachter van 1 van de 4 benedenwoningen heeft een aanbouw in zijn tuin geplaatst.
Voorbeeld zonder aanbouw:
- De oppervlakte van de appartementen met een onbebouwde tuin is 200 vierkante meter, waarvan 100 vierkante meter bebouwd is en 100 vierkante meter bestaat uit tuin.
- De grondwaarde (55%) van ieder appartement is € 10.000.
- De prijs per vierkante meter is gemiddeld € 50.
Voorbeeld met aanbouw:
- De oppervlakte van het appartement met aanbouw is ook 200 vierkante meter, maar nu is 150 vierkante meter bebouwd en is de tuin slechts 50 vierkante meter.
- Door de aanbouw is de grondwaarde gestegen tot € 13.000.
- De prijs per vierkante meter is gemiddeld € 65.
Rekenvoorbeeld 2
Uit dit voorbeeld blijkt het verschil in vierkante meter prijs tussen een huis op een grote kavel en hetzelfde huis op een veel kleinere kavel. De gemiddelde prijs per vierkante meter is in het 2e voorbeeld veel hoger.
Voorbeeld zonder aanbouw:
- Een kavel heeft een oppervlakte van 500 vierkante meter. Hierop is een huis gebouwd van 200 vierkante meter. De resterende 300 vierkante meter bestaat uit tuin.
- De grondprijs (55%) is € 45.000.
- De prijs per vierkante meter is gemiddeld € 90.
Voorbeeld met aanbouw:
- Een kavel heeft een oppervlakte van 500 vierkante meter. Hierop staan 2 huizen.
- De bewoners van de huizen hebben allebei 250 vierkante meter grond in erfpacht, waarvan 200 vierkante meter bebouwd is. De overige 50 vierkante meter is tuin.
- De grondprijs van elk stuk van 250 vierkante meter is € 30.000.
- Prijs per vierkante meter is gemiddeld € 120.
Taxatie
Bij taxatie houdt de taxateur rekening met:
- de marktwaarde van het onroerend goed (grond met opstal)
- de bestemming van de grond (en wat er op gebouwd mag worden) en het feitelijke gebruik
- de grootte van de woning of het bedrijf
- de vorm en afmetingen van het stuk grond
- de stand en ligging van het perceel
- het soort pand (bijvoorbeeld bovenwoning of villa)
- de grootte van de tuin
- bij een appartement: om welke etage het gaat
Voor de taxatie maakt het niet uit hoe het pand is onderhouden en ingericht. Iemand die zijn pand in goede staat houdt, wordt dus niet gestraft met een hogere grondwaarde. Bij het taxeren van grond berekent men de prijs per stuk grond en niet per vierkante meter.
Taxatierapport
De taxateur legt het resultaat van de taxatie vast in een rapport. De gemeente baseert haar aanbieding op de taxatie. Als u wilt kunt u van de taxateur een toelichting krijgen op de taxatie. Bent u het niet eens met de taxatie? Dan kunt u een deskundigenprocedure starten.
Deskundigenprocedure
U meldt aan de gemeente dat u een deskundigenprocedure wilt starten. Daarna vraagt u een deskundige om de grondwaarde vast te stellen. De gemeente wijst ook een deskundige aan. Deze 2 deskundigen kiezen samen een derde deskundige. De 3 deskundigen bepalen samen de grondwaarde. U en de gemeente zijn verplicht de uitkomst van deze deskundigen te accepteren.
Taxatie bij heruitgifte
De grondwaarde van bebouwde grond is bij heruitgifte nooit hoger dan 55 procent van de waarde van een onbebouwd stuk grond. Bekijk Begin link: Erfpachtcontract loopt af binnen 15 jaar, einde link. voor meer informatie.
Taxatie bloot eigendom
De prijs van de bloot eigendom is 2,5 procent van de waarde van de bebouwde grond. De koopsom kan stijgen als het bestemmingsplan een ruimer gebruik toestaat dan in het recht van erfpacht is vastgelegd. Ook als u uw recht kunt splitsen in appartementen neemt de waarde van de bloot eigendom toe.
Bij het taxeren van de uitbreidingsmogelijkheden houdt de taxateur rekening met het gemeentelijke beleid. Dit houdt in dat de taxateur bij woningen ouder dan 20 jaar geen grondwaarde voor een uitbreiding van de woning met maximaal 50 vierkante meter bruto vloeroppervlak berekent.
Bekijk Begin link: Van erfpacht naar eigen grond, einde link. voor meer informatie.
Taxatie meerwaarde bij splitsing
De meerwaarde bij splitsing in appartementsrechten wordt vastgesteld door de som van de grondwaarden van alle appartementen te verminderen met de grondwaarde van het ongesplitste pand. Bekijk Begin link: Splitsen, wijzigen en samenvoegen van rechten van erfpacht, einde link. voor meer informatie.